يشهد السوق العقاري المصري عددًا من الظواهر التي تثير القلق بين المتعاملين، وعلى رأسها انتشار عقود الطرف الواحد أوما يعرف بـ”عقود الإذعان”، وهي عقود الشراء المبرمة بين الشركات والعملاء .
ووصف خبراء القطاع ، تلك العقود بأنها عقود “الإجحاف العقاري”، كونها لا تكفل حقوق العملاء حال وقوع أزمات .
واتفقوا على غياب التوازن في بنودها، إذ تلزم العميل بعدد كبير من الالتزامات دون ضمانات مقابلة، وهوما يُعد من أبرز التحديات التي تهدد استقرار السوق، إذ تُحمل العقود الحالية العملاء، المسؤولية الأكبر، دون التزامات واضحة على المطور العقاري، ما يجعل العقد مختلاً وغير عادل.
وأكد الخبراء أن الحل يكمن في سن تشريع ينظم العلاقة بين أطراف التعاقد، من خلال “عقد موحد متوازن”، يضمن حقوق كل من المطور والمستهلك، ويحد من ممارسات الإذعان التي تضعف ثقة المواطنين في السوق، داعين إلى سرعة إصدار قانون موحد للعقود العقارية يرسخ مبادئ العدالة والتوازن، ويحقق حماية حقيقية للطرف الأضعف في منظومة التعاقد العقاري.
قال إبراهيم عبد المنعم رئيس مجلس إدارة شركة يونايتد كونسالتينج للتسويق العقاري ، إن عقود الإذعان أصبحت تمارسها الشركات المطورة كثيرا في هذا الوقت ، بدءا من التعاقد الى تسليم الوحدات ، بالإضافة الى فروق الصيانة السنوية .
اقرأ أيضا: كيف تؤثر أزمة التمويل على نشاط السوق العقاري ودوران رأس المال؟
أضاف أن بنود عقود الإذعان تضمن حق المطور دون النظر الى حق العميل ، موضحا أن كبرى الشركات في السوق العقاري بدأت وضع مثل هذه العقود، مما يؤثر على السوق العقاري سلبيا.
وأشار عبدالمنعم الى أن “العقود المجحفة” لا تضمن حق العميل حال عدم التسليم في الوقت المتفق عليه ، وعدم الالتزام بالمساحات والتصاميم التي بناء عليها اشترى العميل الوحدة.
وتابع :” بعض هذه العقود يتضمن حق الشركة في فسخ التعاقد إذا تأخر العميل في الدفع دون إعطاء مهلة أخرى .. وعندما تتأخر الشركات في التزاماتها تبدأ بالهروب من العملاء”، مؤكدا أن غالبية عقود السوق العقاري أصبحت عقود إذعان لا تضمن حق العميل.
وشدد عبدالمنعم، على أهمية فرض الدولة رقابة على العقود بين الشركات والعملاء، من خلال وضع قانون يضمن حقوق العملاء والشركات سويا، لضمان تحقيق المصداقية في البنود المتعاقد عليها من جانب الشركة أو المطورين.
وأكد أن عقود الإذعان أصبحت تمثل خطورة على السوق العقاري الذي يمر بفترة نشاط ، وجذب مزيد من الاستثمار الأجنبي، وبالتالي فإن هذه العقود ظاهرة سلبية للقطاع العقاري.
الشيخ: لا مميزات سوى معرفة ميعاد التسليم والأقساط .. وباقي البنود لصالح المطورين
من جانبه قال علاء الشيخ رئيس مجلس إدارة شركة اسيت تاب للتسويق العقاري ، إن عقود الإذعان تنتشر بكثرة في السوق العقاري، وهناك بنود تتضمن حق العميل ولكن بنسبة قليلة.
أضاف أن عقود الإذعان لا تتضمن أي مميزات للعميل سوى معرفة ميعاد التسليم والأقساط .. وخلاف ذلك تكون البنود في صالح المطور ، مما يؤثر على السوق العقاري سلبا خلال الفترة المقبلة.
أشار الشيخ إلى أن عقود الإذعان تضمن حق الشركة في تغير بعض الشروط والتصميمات المتفق عليها في الوحدة، مضيفا أن بعض الشركات لا تعمل على تغيير المواصفات المتفق عليها وتلتزم بالعقود .. وتلك الظاهرة لا تعم كل الشركات أو المطورين.
وتابع الشيخ أن دور الدولة في الرقابة على هذه العقود، يقتصر على إعطاء العميل الحق في تأخير السداد اذا تأخر التسليم من جانب الشركة ، دون وجود رقابة حقيقية تضمن حق العميل في البداية.
القاضي: يجب توحيد صيغة العقود وتعميمها بجانب إنشاء هيئة لتنظيم السوق
وقال الدكتور محمد مصطفى القاضي، خبير التخطيط العمراني وعضو جمعية رجال الأعمال المصريين، إن السوق العقاري المصري في حاجة إلى توحيد عقود المطورين، وعدم تركها كعقود إذعان لكل مطور، لافتا إلى ضرورة وضع قانون لتنظيم السوق العقاري بما في ذلك عقود المطورين.
أضاف أن حالة الرواج داخل السوق العقاري المصري حاليا لا تظهر مساوئ عقود الإذعان، ولكن حال اتساع المشاكل التي تتسبب فيها عقود الإذعان يمكن أن تقع كارثة تؤدي إلى حالة من الانكماش داخل السوق بسبب حالة الخوف التي ستدب بين عملاء السوق العقاري.
وأوضح القاضي، أن عقود الطرف الواحد أو ما يطلق عليها “عقود الإذعان” تمارس بها الشركات العقارية اسوأ إذعان عقاري على العميل، بداية من التعاقد إلى جمع الأقساط إلى تغيير المساحات والتصاميم إلى تسليم الوحدات إلى فروق الصيانة السنوية.
وتابع أن عقود الإذعان تتضمن شروط تعاقد تضمن فقط حق المطور ولا توجد بنود تحمي حقوق العميل من عدم تنفيذ المطور للمشروع أو التأخر عن موعد التسليم أو الالتزام بالمساحات والتصاميم التى بناء عليها قام العميل بالشراء.
وطالب القاضي، بتوحيد عقود المطورين وإنشاء قانون وجهاز لتنظيم السوق وحماية المستهلكين من أي مشاكل يمكن أن تحدث خلال فترة شراء العقار.. و كل هذا سيترتب عليه زيادة في ثقة العميل نحو السوق العقاري، لأن كل هذه الخطوات ستكون بمثابة ظهير للعميل والمطور.
وأشار إلى أن هناك نماذج يجب أن نتعلم منها كيفية إدارة السوق العقاري من بينها تجارب الإمارات والسعودية، وكذلك التجارب الأوروبية ومنها تجربة السوق الألماني ، إذ توجد نماذج للعقود معتمدة من الجهة الرقابية سواء للتأجير أو التمليك وتفرض الرقابة الشاملة على كل أطراف العملية التعاقدية والالتزامات على كل طرف ومحاكم نافذة قضائيا في مخالفة بنود التعاقد مع تعويضات مناسبة على الطرف المتسبب بالضرر، أو المخل بالحقوق والالتزامات .
أخبار متعلقة :